潘悦 制图优配痢略
10月31日，华夏中海商业REIT在深交所上市。该产品在发行阶段表现引人瞩目，比例配售前累计认购金额近1600亿元。今年以来，消费基础设施REITs持续受到市场热捧，多次出现千亿资金抢筹。
Wind数据显示，截至2025年10月30日，已有11只消费基础设施REITs上市，总市值为405.28亿元，约占基础设施公募REITs市场的18.40%。从申购等情况看，消费类公募REITs因政策支持及稳定现金流特性，成为资本市场热点。
一级市场认购火爆
华夏中海商业REIT发售结果显示，其公众投资者和网下投资者有效认购申请确认比例分别为0.2763%和0.3120%，对应有效认购倍数分别为361.9倍和320.5倍，此次发行累计认购金额近1600亿元（比例配售前）。
据介绍，华夏中海商业REIT是中海、华夏基金、中信证券联合推出的消费REITs。基金首发资产映月湖环宇城是目前消费REITs中，唯一通过收购盘活资产的代表性案例，也是中海“环宇城”系列中成熟运营、经营效率表现优异且具备较好成长性的资产。根据募集规模测算，华夏中海商业REIT在2025年4月1日至12月31日以及2026年的预测净现金流分派率分别为4.00%（年化）、4.21%。
在华夏中海商业REIT之前，今年已有4只消费类公募REITs上市，同样获得资金热捧。
9月29日，华夏凯德商业REIT在上交所上市交易，成为国内首单由国际资产管理公司发起设立的消费REITs项目。华夏凯德商业REIT的首批底层资产包括两座分别位于广州和长沙核心商圈的购物中心——凯德广场·云尚和凯德广场·雨花亭，总建筑面积达168405平方米，截至2025年3月31日的整体出租率约为96%。该基金拟募集规模22.9亿元，比例配售前累计认购资金超3091.7亿元，公众投资者与网下投资者的有效认购倍数分别达535.2倍和252.6倍。
9月12日上市的中金唯品会奥莱REIT，网下发售有效拟认购份额数量总和为531.84亿份，为网下初始发售份额的253.26倍，同时，由于认购踊跃，该基金提前结束公众发售基金份额的募集，公众发售者有效认购倍数为355.51倍，有效认购资金达到1113亿元；6月27日上市的中金中国绿发商业REIT网下认购倍数为249.72倍优配痢略，其公众投资者有效认购基金份额数量达到307.51亿份，为公众发售初始基金份额数量的683.35倍，该产品比例配售前累计认购资金超1800亿元；易方达华威市场REIT网下有效认购倍数为78.72倍，公众投资者有效认购倍数为407.04倍。
从上市首日表现看，上述四只年内上市的消费基础设施公募REITs首日涨幅均超过10%。其中，中金中国绿发商业REIT、易方达华威市场REIT均为首日开盘即触及30%的涨幅上限，且全天封住涨停板。
政策东风下快速扩容
自首批消费基础设施公募REITs于2024年3月亮相资本市场以来，这一领域呈现出快速扩容态势，12只已上市产品的发行规模合计为302.58亿元。
快速扩容的背后，离不开政策的持续引导和推动。
2023年3月，证监会发布《关于进一步推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化发行相关工作的通知》，明确提出拓宽试点资产类型，研究支持增强消费能力、改善消费条件、创新消费场景的消费基础设施发行基础设施REITs。优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs。一年后的2024年3月12日，华夏金茂商业REIT、嘉实物美消费REIT上市。
今年以来，政策层面持续释放对消费类公募REITs的支持信号。3月，中共中央办公厅、国务院办公厅印发的《提振消费专项行动方案》提出，支持符合条件的消费、文化旅游等领域项目发行基础设施领域不动产投资信托基金；6月，央行等六部门联合印发的《关于金融支持提振和扩大消费的指导意见》再度明确，支持符合条件的消费基础设施发行基础设施领域不动产投资信托基金；9月，国家发展改革委发布《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化申报推荐工作的通知》，其中提出积极推动新资产类型项目推荐发行，“积极研究探索铁路、港口、特高压输电、通信铁塔、市场化租赁住房、文化旅游、专业市场、养老设施等尚无推荐发行案例的新资产类型项目的发行路径，加大力度协调解决难点堵点问题，帮助项目尽快满足发行条件”；随后，商务部等九部门联合出台《关于加力推动城市一刻钟便民生活圈建设扩围升级的通知》，提出优先支持保障基本民生的社区商业综合体、邻里中心、百货商场、菜市场等消费基础设施项目发行基础设施领域不动产投资信托基金。
还有更多消费基础设施公募REITs正处于交易所审核阶段。深交所公募REITs信息平台显示，中航天虹消费封闭式基础设施证券投资基金目前处于“已问询”阶段。
除了项目新发，首批消费类公募REITs也进入扩募通道。2025年上半年，华夏华润商业REIT公告，拟扩募并新购入基础设施苏州昆山万象汇项目。7月9日，该REITs再次发布公告，扩大扩募范围，拟购入杭州萧山万象汇、沈阳长白万象汇、淄博万象汇项目，目前两个扩募项目均在持续推进。
底层资产运营韧性凸显
机构认为，消费基础设施REITs获得投资人追捧，离不开国内以旧换新等促消费政策催化、扩内需预期等有力支撑，更与其底层资产运营良好、低利率环境下分红稳健密切相关。
2025年上半年，消费类公募REITs展现出运营韧性。华泰证券研究指出，头部REITs通过频繁调铺，收入持续保持增长，期内同比增速均值约0.4%，运营表现有所分化。受季节性影响，2025上半年租金单价同比整体略降，出租率保持高位，8个消费REITs的底层资产出租率平均超过95%，EBITDA（息税折旧摊销前利润）整体小幅下滑2%。“参考上半年运营情况（有2025年预测的消费REITs收入目标完成率47.5%-58.1%，EBITDA目标完成率45.6%-59.1%），以及行业周期（下半年往往迎来旺季），我们预计大多数已上市的消费REITs均能超额完成2025年收入目标。”该机构称。
华泰证券研究还表示，2025年上半年可供分配金额同比均值为+3.5%，整体依旧保持稳步增长，较EBITDA（同比均值-2%）表现更佳，说明消费REITs具备较强的分红诚意。
不少机构均看好消费类基础设施REITs投资机会。
中金公司研究最新发布的《中金REITs年度市场调查报告（2026）》显示，展望2026年，近七成样本机构计划2026年持续增加REITs配置，重点关注消费、数据中心及保租房板块，同时认为无风险收益率和底层资产基本面或主导市场预期。
平安证券研究表示，国内购物中心经历多轮发展，存量规模持续扩张，竞争格局相对稳定；存量时代下购物中心存量项目改造、轻资产输出、深度运营趋势增强。该机构认为优质购物中心出租率高、销售额稳定，运营经验难以模仿复制优配痢略，具备长期投资价值。
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